● En el tercer foro “Camine le Contamos Bogotá”, Probogotá Región examina los indicadores en materia de vivienda para la ciudad.
● Mauro Baquero Castro, presidente del Colegio Nacional de Curadores Urbanos, Carolina Domínguez, gerente comercial de Briccon y Juan Manuel González, experto en desarrollo Urbano, conversan sobre el impacto del reciente POT, la disminución de licencias, las consecuencias de figuras como las actuaciones estratégicas y las alternativas de solución.
Las cifras del sector vivienda para el país dan cuenta de un desplome con consecuencias preocupantes para todos los sectores económicos y para el caso de Bogotá hay una agravante: la entrada en vigencia del Plan de Ordenamiento Territorial reglamentado en el decreto 555. Probogotá Región hizo un balance de los principales indicadores y a partir de ahí comenzó una conversación que da cuenta de la lenta implementación de las figuras normativas del POT, las consecuencias a mediano y largo plazo que ello trae para la construcción en la ciudad, el reto de implementar la renovación urbana, las consecuencias de disminución del suelo habilitado para desarrollo urbano y las posibles soluciones de cara a un nuevo gobierno distrital.
Indicadores generales
El primer indicador muestra que la habilitación del suelo de expansión se redujo un 21 % a partir del POT Decreto 555. La desventaja es que este suelo de expansión urbana proveía de manera más costo eficiente las soluciones habitacionales para la ciudad. Este suelo, que es el que no está construido, fue el escenario para edificar el 73 % de las unidades habitacionales de vivienda de interés social durante el período de vigencia del anterior POT.
En contraste, se impulsan otros tratamientos urbanísticos en los que prevalece la renovación urbana, que es construir en suelo que ya ha sido construido. Esto resulta más difícil, más costoso y más lento, por lo que no tiene la capacidad de dar respuesta eficientemente a las demandas de crecimiento de la ciudad.
A esto se suma la incorporación de las actuaciones estratégicas. Un instrumento del más reciente POT, que aún no tiene todo el contexto normativo para su funcionamiento y que en teoría busca generar un tratamiento diferencial para los suelos con mayor potencial en la ciudad.
También hay que agregarle la elevación de las cargas urbanísticas, que son contraprestaciones que deben pagar los desarrolladores de proyectos inmobiliarios por la valorización que adquiere el suelo que se autoriza urbanizar. A pesar de las demoras y cambios que se han generado para nuevas urbanizaciones, el DANE estima que en la vigencia de los 12 años del POT, Bogotá necesitará un millón 46 mil unidades habitacionales.
Y para generarlas se necesitan, entre otros aspectos, el licenciamiento, que por lo conversado en “Camine Le Contamos Bogotá”, hay tal grado de complejidad por las reglamentaciones derivadas y por la ausencia de claridad de las instituciones, que no se han logrado las licencias necesarias para que en unos años la ciudad vea las obras y se comiencen a recibir los impuestos necesarios.
A este cóctel de dificultades se adiciona que el índice de precios de construcción ha aumentado al doble en tres años. El POT, la inflación, el incremento del dólar, los cambios en la política de vivienda de interés social y las condiciones macroeconómicas, han hecho que los insumos suban y esta presión inflacionaria ha generado un aumento en los costos de la vivienda.
“El sector enfrenta, tal vez, una de las épocas más desafiantes y queremos ver si, a partir de un análisis profundo en esta conversación, también se nos ocurren algunas ideas que podamos recomendar para ver cómo detonamos, de cara al nuevo mandatario local que entra el primero de enero del año entrante, una solución a las necesidades habitacionales en Bogotá”, María Carolina Castillo, presidente de Probogotá Región.
El POT ha generado una reducción sustancial en el licenciamiento que dificulta la respuesta al déficit habitacional de Bogotá El más reciente Plan de Ordenamiento Territorial liderado por la alcaldesa Claudia López ha tenido varias discusiones. Ahora que han pasado cerca de dos años desde que entró en vigencia, las cifras y análisis respaldan lo que durante la fase previa a su aprobación se discutía, no ha resultado ser la herramienta eficiente para responder a un sector que afecta en el corto, mediano y largo plazo el desarrollo en Bogotá.
“Se cometió un error con la expedición del Plan de Ordenamiento Territorial. Es un error difícil de resolver, no solamente tiene unas vigencias, sino que tiene unas complejidades desde el punto técnico, jurídico y político. El error es que dejó a Bogotá sin suelo de expansión urbana y ese es un tema dramático para cualquier ciudad que esté en pleno desarrollo y que como Bogotá tiene un déficit de vivienda”, explica Juan Manuel González, abogado y experto en desarrollo urbano. En lo relacionado con licenciamientos, Mauro Baquero, presidente del Colegio Nacional de Curadores Urbanos y uno de los cinco curadores urbanos de la ciudad, sostiene que hay una reducción sustancial de licencias urbanísticas.
“Para junio, logramos consolidar las cifras de los cinco curadores y las que le voy a dar de mi despacho son muy similares a los demás curadores en Bogotá. Tuve 1.211 solicitudes de licencia aplicando las normas del POT 555. Es un volumen interesante, pero solamente 327 (el 27 %) fueron aprobadas, es decir, expedidas y ejecutoriadas. Aquí la cosa no pinta bien, hay una reducción sustancial en el licenciamiento. Además, un 56% de las solicitudes fueron desistidas”, asegura Baquero. El panorama se complica cuando se analiza que las licencias que han pagado cargas urbanísticas por encima del 1.3 desde la entrada en vigencia del 555 es baja.
“Solamente dos proyectos han pagado obligaciones urbanísticas. Lo que sucede es que el licenciamiento es muy bajo con cargas urbanísticas y en promedio los cinco curadores no hemos expedido más de 15 licencias que paguen cargas urbanistas”, afirma Baquero. Al respecto, Juan Manuel González señala que esto es grave, pues si el valor de la carga urbanística está por encima del millón de pesos, desarrollar un metro cuadrado de vivienda es prácticamente imposible. “Eso pueda explicar la razón del bajo licenciamiento. Si a eso le sumamos que las actuaciones estratégicas tienen que tener también una estructura de cargas y le montamos sobrecarga sobre esta misma carga, pues eso va a hacer que estos suelos se queden congelados”, agrega.
Por su lado, Carolina Domínguez, gerente comercial de Briccon, una desarrolladora de proyectos inmobiliarios, señala que ha sido difícil acoplarse al nuevo decreto y al contexto de desplome que enfrenta el sector. Argumenta que además de los costos preoperativos que han incrementado el valor de generar un proyecto, el tránsito por proyectos a patrimonio relacionados con la renovación urbana, ha dificultado el inicio de nuevas construcciones.
“Es una extensión al proceso de licenciamiento que lo hace difícil porque no puedes sacar un proyecto a la venta o a comercializar, si no has conseguido que patrimonio te diga que sí lo puedes hacer. Eso también ha generado unos retrasos en el licenciamiento de los nuevos proyectos y sobre todo porque nos movemos mucho en áreas de renovación urbana”, cuenta. Señala que otra de las dificultadas es el cierre financiero con los compradores.
“Nos hemos encontrado con el tema del cierre financiero para el cliente y eso no es noticia para nadie. Todo el mundo está sufriendo el tema de ya no tengo con qué pagar la vivienda que quiero comprar. Esta situación nos hizo a nosotros también mirar la opción de vivienda en renta”, sostiene. En términos más generales, González indica que toda la serie de dificultades empeora la calidad de vida de la población. “Cuando se afecta el sector de la construcción, se afectan los impuestos, se afecta el empleo, se afecta toda la cadena de insumos, suministros, se afecta absolutamente todo, y eso al final afecta el desarrollo económico y social. Eso es indudable y lo muestran todas las cifras. Está la agravante del bajo licenciamiento, qué es lo que vamos a ver en los próximos dos años. Realmente nos afecta la calidad de vida, todos los habitantes”.
Ahora, según indica Baquero, aunque desde el gobierno distrital insisten en que están adelantando el desarrollo de la normativa faltante, en los siguientes años se verán consecuencias complejas. “La apuesta del Secretario de Planeación, me lo manifestó hace unas semanas, es que pudiésemos tener el marco normativo de las actuaciones estratégicas de aquí a diciembre. Eso es formidable. Pero luego vienen la discusión de los planes parciales, del operador, de la división de unidades de actuación o de gestión. Posteriormente, viene la licencia de urbanización, pero no es suficiente. Habrá un proyecto general y una zona de etapas o algo así y después vienen la licencias de construcción, pero después de las licencias de construcción pueden pasar cinco o seis u ocho años para que el proyecto en realidad se concreta en la ciudad”.
Soluciones de cara a un nuevo gobierno
Además del análisis sobre la construcción en los municipios aledaños a Bogotá, las consecuencias de las actuaciones estratégicas, el estado de Lagos de Torca, la bancarrota de empresas del sector inmobiliario, lo que se dejará de recaudar en impuesto predial por la disminución de licenciamientos y posteriores obras, los tres panelistas se refirieron a actuaciones que pueden aportar a mitigar la crisis.
“Hay que preguntarse para dónde vamos con este POT y cómo se corrige. Es una pregunta que yo creo todos los candidatos deben hacerse. ¿Este POT aguanta un remiendo o hay que cambiarlo? Así definen su norte frente a la intervención del decreto 555. Para mí no se puede excluir una de otra, es una estrategia simultánea, tratar de componer los elementos que generen dificultades en el 555 pensando a futuro y también ir corrigiendo esto de fondo”, recomienda Juan Manuel González.
Quien también pide especial atención para la reglamentación faltante del POT como el decreto de moradores, el decreto de transferencia de derechos de construcción y desarrollo. “Son decretos muy delicados porque son decretos que nos pueden, en cierta medida, agravar la situación en términos del tiempo necesario para obtener licenciamiento y los costos”, recalca.
Por su lado, Mauro Baquero enfatiza que es necesario disminuir la informalidad en la construcción. “Logremos unos mecanismos de control urbano y posterior de obra adecuados. No es solo un problema de Bogotá, esto es a nivel nacional, pero también tenemos que entender que Bogotá es un ejemplo de cómo resolver ciertas problemáticas en el resto del país. ¿Entonces por qué Bogotá no se pone de la mano con el control urbano y posterior de obra y cerramos el proceso de informalidad que cada vez es más creciente?” Expresa.
En cuanto a otras opciones de vivienda que generen calidad de vida y ayuden a mitigar el déficit habitacional, Carolina Domínguez expresa con certeza que el camino se traza hacia nuevas formas de vivienda. “El sector tiene que moverse hacia la vivienda en renta porque no somos el único país en el que está pasando. En el mundo entero pasa que el déficit de vivienda y la capacidad del poder adquisitivo de la gente disminuye con el tiempo y la tierra se vuelve más cara, por ende la casa es más cara y es más difícil comprar. Se necesita que quienes tienen recursos inviertan en proyectos de inversión para ponerlos en renta y que el colombiano entienda que vivir en renta no esta necesariamente mal”, propone.
El próximo foro de “Camine Le Contamos Bogotá” estará enfocado en movilidad y al igual los tres anteriores, será transmitido por las redes sociales de Probogotá Región.
Mira aquí la conversación completa.
